Posso alugar um imóvel residência e depois abrir meu comércio neste lugar? Posso transformar uma locação comercial em locação residencial?
Hoje estaremos tratando do assunto sobre as diferenças entre um contrato de locação residencial e o contrato de locação comercial, tratando sobre algumas dúvidas que são comuns em relação aos contratos de locação residenciais e comerciais.
Os contratos de locação sejam residenciais ou comerciais, são regidos pela lei do inquilinato, ou seja, a lei 8.245/91, devendo sempre obedecer às regras impostas por esta legislação.
Quando estamos em busca de uma locação de um imóvel, precisamos ter em mente qual será o destino que gostaríamos para esta locação, seria para moradia ou para abrir um comércio ou negócio?
Precisamos saber pois em alguns casos, o desejo não é realizar a locação do imóvel para residência, e sim, para estabelecer um comércio ou negócio.
Neste caso, precisamos avaliar outros fatos que podem impactar para abertura deste comércio, ou seja, analisar a viabilidade do local para abertura deste comércio, pois é preciso avaliar se por exemplo, em um condomínio a destinação é residencial ou comercial, pois se for no caso residencial, não será permitida a abertura de um comercio neste condomínio, sendo vedada a alteração da finalidade do uso do prédio, conforme a lei 4591/64 em seu artigo 10.
Os contratos de locação residencial para o comercial costumam ser bem diferentes, pois possuem alguns requisitos que os diferenciam.
Outro ponto a ser bem avaliado é que precisamos entender os requisitos legais para a abertura de um comércio no local, pois necessário saber se naquele local é permitido determinada empresa, se a prefeitura permite que funcione no local a empresa que será instalada. Um exemplo é que existem locais que são apropriados para determinadas empresas, um escritório de contabilidade pode ser aberto em determinado bairro, mas neste mesmo bairro, não será permito a alocação de uma empresa de grande porte ou uma indústria, mesmo que o imóvel comporte.
É necessária a avaliação de onde será implantada a empresa ou comércio antes do fechamento do contrato de locação, pois o locador não pode se responsabilizar pela autorização do funcionamento do comércio que o locatário gostaria de abrir no local, devendo o mesmo, buscar informações junto a prefeitura, assessoria jurídica, contábil, para que não tenha eventuais problemas com a locação, e evite também punições pelos órgãos de fiscalização.
Uma diferenciação de uma locação de imóvel residencial para o comercial também é o prazo de locação, pois a lei do inquilinato não trata de um prazo mínimo quando se fala da locação comercial, e por isso, pode ser discutida e acordada entre as partes a questão do prazo.
A questão da garantia que pode ser exigida são as mesmas do contrato de locação residencial, ou seja, fiador, caução, seguro fiança.
Na locação comercial existe também uma questão que diferencia do contrato de locação residencial, que é possibilidade de renovação compulsória, ou seja, uma renovação que pode ser pedida na justiça, quando preenchido os requisitos da lei do inquilinato em seu artigo 51.
Esta ação é utilizada quando o locatário deseja renovar uma locação que já possui um contrato firmado, e o locador não quer, mas por preencher os requisitos ele pode pedir na justiça esta renovação do contrato ao preencher os requisitos, devendo se atentar que esta ação judicial precisa ser iniciada dentro do prazo máximo de um ano e mínimo de 6 meses para o fim da vigência do contrato, e deve demonstrar que cumpriu os requisitos exigidos no artigo 51 da lei do inquilinato, pagou todos os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel e são de sua responsabilidade, solicitou a renovação do contrato de locação, cumpre todas as cláusulas do contrato de locação comercial.
Feito desta forma, é possível buscar o direito de renovação do contrato na justiça.
Outra situação que não é possível e existe uma proteção ao locatário é que o locador não poderá ao retomar o imóvel, manter a mesma atividade que antes era exercida pelo locatário, pois a legislação visa proteger o locatário de eventual concorrência desleal, pois quem estabeleceu o ponto comercial foi o locatário, e o locador ao realizar a mesma atividade comercial logo após a retomada do imóvel, deverá indenizar o antigo locatário, pois foi ele quem formou o ponto comercial.
Estas são apenas algumas diferenciações entre os contratos de locação residencial e comercial, por isso, é muito importante contar com uma assessoria jurídica para auxiliar em seus objetivos na finalidade da contratação do imóvel, ajustando as cláusulas contratuais para que melhor lhe atenda os seus interesses.