Pode a convenção do condomínio ir contra a legislação vigente?
Estaremos analisando quais leis são aplicáveis a um condomínio, o que ele pode e o que ele não pode fazer.
Inicialmente, podemos dizer que no Brasil hoje existem diversas leis, mais o condomínio precisa se atentar a sequência que deve obedecer e não criar regras contrárias a legislação vigente.
Esta sequência é a Constituição Federal, lei soberana no país, depois o novo Código Civil, Lei 4591 de 1964, Leis Federais, Estaduais e Municipais, Normas técnicas, para depois vir a Convenção do condomínio, que não pode contrariar nenhuma destas legislações anteriores, devendo respeitar e criar as regras para o bom convívio dos condôminos.
Neste sentido, a legislação que trata mais sobre as regras de um condomínio é o novo Código Civil, onde se extrai as principais leis que o condomínio deve seguir, e que a sua convenção não deve ser contraria a estes itens.
Antes do novo Código Civil, existe a lei 4591 de 1964 que trata sobre os assuntos de condomínio, e onde não se localiza as regras no novo Código Civil, algumas vezes é possível se socorrer nesta legislação que em alguns itens, ainda está em vigor.
Em alguns condomínios, pode ocorrer de a convenção constar alguns itens que hoje não são mais permitidos pela legislação, por terem sido feitas antes da entrada do novo Código Civil.
Um exemplo é que, antes da entrada em vigor do novo Código Civil, a cobrança de juros e multa poderia ser feita da seguinte maneira, 1% de juros mensais e uma multa de até 20% sobre o débito atualizado. Já após a entrada do novo Código Civil a cobrança de juros é possível manter em 1%, mas a multa não pode ser superior a 2% sobre o débito.
Uma outra situação que consta em diversas convenções é que para a retirada de um Síndico do cargo é necessário a anuência de dois terços dos condôminos, mas no novo Código Civil é que a maioria presente na assembleia especifica a tratar deste assunto basta, já que é a mesma regra para eleição do Síndico.
Uma questão que algumas convenções também trazem ainda é a questão do conselho consultivo, este não é descrito no novo Código Civil, mas podemos buscar este entendimento na lei 4591 de 1964 que trata do assunto, podendo complementar o novo Código Civil.
As convenções e os regimentos internos não podem tratar de forma que entre em conflito com a legislação em sua ordem de prioridades, pois o regimento interno não pode sobrepor a convenção, que por sua vês não pode sobrepor as leis Estaduais e Municiais, que devem respeitar as Leis Especiais, devendo respeitar o novo Código Civil, que deve respeitar a Constituição Federal.
Seguindo estes passos, orientando os condôminos a respeito da legislação, para que a convenção do condomínio e seu regimento interno possa seguir toda legislação, não sendo objeto de briga judicial posterior por estar em desacordo com a legislação atual, e, nos casos que a convenção está ultrapassada, pode ser feita uma nova convenção ou regimento interno, enquanto não é elaborada, deve ser respeitada a legislação superior a convenção, para que nem o condômino se sinta prejudicado nem o condomínio por sua vez também se sinta prejudicado em relação a não aplicação da convenção, por este motivo, é muito importante contar com uma assessoria jurídica para orientar o condomínio e seus condôminos também.