Neste artigo, estaremos colocando esta e outras dúvidas em relação aos contratos de locação, sejam residenciais, comerciais ou de uso misto.
Inicialmente, cabe esclarecer que os contratos de locação são regidos pela lei 8.245/91, está legislação trata das regras estabelecidas para os contratos de locação residencial e comercial.
Quando pensamos em alugar um imóvel, pensamos em algumas hipóteses quando estamos pelo lado do locador, se devo aceitar a locação com ou sem fiador.
Estaremos explorando as duas hipóteses da locação, com garantia e sem garantia, suas vantagens e desvantagens.
A vantagem da locação com a garantia geralmente é exigida para que o locador não fique sem a expectativa de receber os valores que por ventura, o locatário não realize os pagamentos.
Uma das modalidades utilizadas pelo mercado de imóveis é a do fiador, que sem dúvida é uma das garantias para se precaver de quaisquer prejuízos.
É necessário tomar alguns cuidados ao aceitar um fiador para o negócio, pois de nada adianta aceitar um fiador que não possui bens para garantir o ressarcimento do pagamento, ou em casos extremos, a depreciação do imóvel pelo locatário.
Para avaliar se o fiador é interessante para aceitar em seu contrato, deve se levar em consideração:
Se o fiador possui patrimônio quitado (de preferência imóvel);
Não possua restrições em órgãos de proteção ao crédito;
Caso casado, que o cônjuge assine em conjunto com ele concordando com a fiança;
Estas são algumas hipóteses de verificação de o fiador é interessante para o negócio, pois podem aparecer outras opções para que o fiador seja garantidor do negócio.
Em caso do não pagamento da dívida pelo locatário, quem arca com as despesas é o fiador, sendo acionado para que posa realizar o pagamento dos valores em aberto deixados pelo locatário, em alguns casos, sofrendo inclusive a penhora e leilão de seu imóvel para quitar a dívida com o locador.
Outra modalidade utilizada para garantia do contrato de locação é o seguro fiança, este é um serviço que o locatário realiza a contratação para que em caso de descumprimento do contrato de locação, a seguradora se responsabiliza pelos pagamentos que ficaram em aberto.
Existe também a modalidade do caução, que é a garantia exigida geralmente de 3 alugueis antecipados para assegurar o pagamento mensal do aluguel, e, em caso de inadimplência, ele é utilizado para quitar o débito. No final do contrato de locação, caso não seja necessário a utilização do caução, este valor depositado deve ser devolvido com a correção e juros remuneratórios utilizados pela caderneta de poupança, desde a época do deposito até a efetiva devolução.
Existe uma situação mais recente também que é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, onde o locatário transfere a titularidade das cotas ao locador, sendo esta transferência pelo prazo que durar o contrato de locação, e ficando sob responsabilidade da instituição financeira. Não é muito usual.
Uma desvantagem é que algumas pessoas acabam não conseguindo um fiador, ou quando conseguem o fiador o mesmo não possui imóvel próprio, tem dificuldade na contratação do seguro fiança ou no pagamento do caução, podendo causar uma demora e uma seletividade ao mesmo tempo do inquilino que estará ocupando o imóvel.
Já na locação do imóvel sem fiador, uma vantagem é que o pagamento da locação pode ser exigido antecipadamente, ou seja, o locatário paga para ter o direito a ficar no imóvel. No caso, quando não existe o pagamento ou o seu atraso, o locador pode mover uma ação de despejo com pedido liminar, ou seja, a desocupação do imóvel é tratada de uma forma mais célere, pois um dos requisitos para a expedição da medida de liminar é não possuir garantia no contrato de locação, sendo que, a medida é deferia de liminar, sendo que é dado um prazo de 15 dias para desocupação do imóvel.
A desvantagem na locação do imóvel sem garantia é realmente não possuir a garantia que estará recebendo os valores acordados, mas sabe que o seu inquilino ira desocupar o imóvel muito rapidamente, enquanto nos contratos com garantia não existe a possibilidade de desocupação e despejo de forma rápida, podendo demorar até que seja desocupado o imóvel, mas tem a garantia que ira receber os valores pois existe uma garantia.
Sempre é bom conversar com uma assessoria jurídica para entender o que é melhor a fazer em cada caso, pois existem casos que é melhor possuir uma garantia, já em outros, melhor locar sem garantia que o locatário pode ser despejado de forma rápida e desocupar o imóvel para nova locação.