Hoje estaremos verificando as diferenças dos prazos contratuais firmados no contrato residencial e o contrato comercial, quais aspectos devemos ficar atentos referente a este assunto que é de muita importância, já que para cada prazo utilizado devemos analisar no que se reflete nas locações, seja a residencial ou comercial
Você deve estar se perguntando, mais o que o prazo influencia em um contrato de locação? Não é livre entre as partes pactuarem este prazo de locação?
Pois bem, é livre a negociação do prazo de negociação, não existindo uma mínimo ou máximo em nossa legislação, mas para cada prazo existem algumas situações onde podem impactar o negócio em caso de contrato comercial, já no residencial pode impactar na forma como o imóvel é desocupado pelo locatário, ou até mesmo como o imóvel pode ser solicitado pelo locador.
Abaixo estaremos analisando as diferenças entre o prazo contratual ajustado entre as partes, o que é mais comum e utilizado pelo mercado, e o que geralmente é mais usual colocar em seu contrato de locação, mas lembre-se, sempre é importante uma avaliação por um especialista na elaboração do contrato, pois caso não seja assessorado por um especialista, pode ocorrer prejuízos futuros que não está em seu radar, pois não lida diariamente com estas situações que um especialista da área atua.
Iniciaremos com a locação comercial, que não existe um mínimo ou máximo, mas se prazo vai reger as regras de renovação deste contrato entre outros benefícios previstos na legislação para proteger o empresário/locatário.
O prazo mais utilizado no mercado imobiliário para locação de imóvel comercial é o prazo de 24 meses, mais porquê?
Este prazo é utilizado pois previne o locador da renovação automática do contrato de locação comercial, ou seja, quando se preenche os requisitos do artigo 51 da lei do inquilinato, o locatário tem o direito a esta renovação automática.
Sendo assim, o locador possui um maior controle no primeiro contrato de locação com este locatário, para avaliar o uso do imóvel, mas em contra partida, conseguira exigir uma multa menor neste tipo de contrato.
Caso firme um contrato mais longo, possivelmente conseguira exigir multas superiores visando proteger o seu imóvel.
É necessário analisar cada caso em particular, pois em algumas regiões, pode se encontrar uma maior dificuldade ao firmar determinado tipo de contrato de locação comercial pelo prazo ajustado.
E quais são estes requisitos que devem ser preenchidos para conceder direito a renovação automática por igual período do contrato de locação?
Deve ser preenchidos os requisitos elencados no artigo 51 da lei do inquilinato, ou seja, os requisitos abaixo:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Já a locação residencial, na legislação acaba separando em duas situações a questão do prazo ajustado entre as partes, igual ou superior a 30 meses ou inferior a 30 meses.
Quando ajustado o contrato de forma escrita e por 30 meses ou superior, a questão da resolução contratual ocorrerá independentemente de notificação ou aviso pelas partes, mas caso o locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias após o prazo estipulado em contrato, ou seja, 30 meses ou superior, este contrato passa a vigorar por tempo indeterminado, sendo as cláusulas ajustadas no contrato mantidas.
Nesta situação, após o contrato passar a ser por tempo indeterminado, o locador pode denunciar, ou seja, pedir o imóvel de volta a qualquer tempo, devendo conceder ao locatário o prazo de 30 dias para desocupação.
Está é sem dúvida a forma mais utilizada pelo mercado imobiliário.
Já a locação ajustada de forma verbal ou pelo prazo inferior a 30 meses, a prorrogação deste contrato após o prazo ajustado se prorroga de forma automática, e pode ser retomado somente em algumas ocasiões que estaremos elencando abaixo:
I – Nos casos do art. 9º;
Por acordo entre as partes;
Pela prática de infração legal ou contratual;
Falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
- 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
- a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
- b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
- 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Por este motivo, acaba não sendo mais benéfico realizar o contrato de locação por prazo inferior a 30 meses ou de forma verbal.