Este tipo de obra é possível o síndico realizar sem aprovação em assembleia? E quando se trata de obras de alto valor envolvido? Ele pode realizar obras de embelezamento no condomínio sem aprovação da assembleia?
Neste artigo de hoje, estaremos tratando do assunto em condomínios que são as obras realizadas dentro do condomínio, quais seus tipos e se todas podem ser realizadas ao gosto do síndico ou ele deve realizar as consultas através de assembleia especifica para tratar do tema.
Em um condomínio, o síndico é um representante dos condôminos, e, deve seguir as regras estipuladas em nosso Código Civil, bem como seguir a convenção do condomínio e seu regimento interno, devendo respeitar as regras e obrigações ali impostas a ele, como suas obrigações e os tramites legais para suas aprovações.
Em alguns casos, os síndicos acabam por vezes, esquecendo destas regras e realizando alguns tipos de obras que devem ser aprovadas pela assembleia, evitando prejuízos futuros, já que responde tanto na esfera Criminal quanto na esfera Cível.
No caso das obras em condomínio, o primeiro passo é identificar qual o tipo de obra que será executada, pois em um condomínio podemos dividir ela em três tipos de obras, as voluptuárias, útil ou necessária.
As obras de caráter voluptuárias, são aquelas obras de embelezamento, ou seja, uma reforma para deixar o salão de festas mais bonito, um projeto de paisagismo para deixar o condomínio mais bonito e elegante, sendo obras que tem este caráter, possuindo um quórum para aprovação diferenciado, não podendo o síndico realizar estas obras sem a aprovação da assembleia.
Quando falamos de obras úteis, o síndico também deve pedir autorização para assembleia para executar este tipo de obra, pois está elencado em nosso Código Civil esta necessidade, e são obras úteis ao condomínio, como instalação de sistema de segurança, ampliação da academia, instalação de cobertura nas garagens do condomínio, sendo que para realizar estas obras o síndico deve chamar uma assembleia também para sua aprovação.
Existe também as obras necessárias, que são as obras para manter o condomínio em ordem, como por exemplo arrumar um cano que estourou do condomínio, um portão que parou de funcionar, sendo ela considerara uma obra urgente, simples e de baixo valor não há necessidade de autorização da assembleia para efetuar os reparos, sendo que o síndico possui autonomia ou qualquer outro condômino também pode efetuar o reparo, sendo o condômino ele pode pedir o reembolso do condomínio, sendo urgente a obra e de alto valor, o síndico pode fazer sem a obra sem aprovação, mas deve convocar a assembleia para dar ciência e esclarecimentos, já em casos de obras necessárias e não urgentes, deve ser convocada a assembleia para aprovação.
A aprovação em assembleia pelo tipo de obra a ser executada em um condomínio consta em nosso Código Civil, sem eu artigo 1.341:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
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- 1 º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
- 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
- 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
- 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Em resumo, a aprovação é realizada da seguinte maneira:
Voluptuárias – Assembleia necessária, sendo necessário aprovação pelo mínimo de 2/3 de todos os condôminos do condomínio, e não apenas dos presentes na assembleia, se o condomínio possui 100 unidades, o mínimo para aprovar é que 67 unidades devem aprovar a obra.
Úteis – Assembleia necessária, mas deve se atentar ao fato de que precisa de 50% de todos os condôminos mais 1 para aprovação, e não somente dos presentes na assembleia, se o condomínio possui 100 unidades, o mínimo para aprovar é que 51 unidades devem aprovar a obra.
Necessárias urgentes de baixo valor – Síndico pode realizar sem aprovação da assembleia;
Necessárias urgentes e de alto valor – Síndico pode efetuar, mas deve convocar a assembleia para dar ciência e prestar esclarecimentos referente a esta obra.
Necessárias não urgentes – Assembleia aprova com maioria dos presentes, 50% mais um, mesmo que a assembleia possua 10 moradores, sendo 6 aprovando a obra está ok.
Por fim, o síndico deve se atentar a estas regras que por muitas vezes são quebradas em condomínios, por falta de interesse dos próprios moradores, e também pela confiança ao síndico para que ele possa desenvolver um bom trabalho.
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