Airbnb em condomínio: o síndico pode proibir? Entenda o Tema 1.443 do STJ

Airbnb em condomínios: o que muda com o Tema 1.443 do STJ e a suspensão nacional de processos

Síndicos, condôminos e administradoras de Campinas e região convivem, cada vez mais, com uma pergunta prática: um proprietário pode alugar seu imóvel por curta temporada no Airbnb dentro de um condomínio residencial? A resposta envolve direito de propriedade, convenção condominial e o direito ao sossego dos demais moradores — e está agora nas mãos do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Em maio de 2026, o STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos a discussão sobre locações de curta temporada em condomínios por plataformas digitais, cadastrando a controvérsia como Tema 1.443. Com isso, processos sobre o tema foram suspensos em todo o país, aguardando a fixação de uma tese vinculante.

Neste artigo, você vai entender o que motivou essa suspensão, o que o STJ já decidiu sobre o tema, o que a lei diz sobre convenção, destinação e assembleia, e quais cuidados síndicos e proprietários devem tomar agora.

Por que o Airbnb gera conflito em condomínios

A locação por temporada é o aluguel de imóvel por prazo inferior a 90 dias, como define o artigo 48-A da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Plataformas como Airbnb popularizaram essa modalidade, permitindo que proprietários ofertem apartamentos em condomínios residenciais para hóspedes de passagem.

O problema é que esse modelo convive de forma tensa com a rotina condominial. É comum o morador reclamar de:

• Movimentação constante de desconhecidos no hall, elevador e garagem
• Ruídos e festas em horários incompatíveis com o uso residencial
• Risco à segurança com o acesso de pessoas sem vínculo com o condomínio
• Descaracterização da finalidade residencial do edifício

Do outro lado, o proprietário alega que a unidade autônoma é sua propriedade privada e que ele pode usá-la como bem entender, inclusive explorando a locação de curta temporada.

É justamente esse choque de interesses que o STJ foi chamado a pacificar.

O que o STJ já decidiu antes

A controvérsia não é nova. Em 2021, a 3ª e a 4ª Turma do STJ já decidiram, em casos concretos, que condomínios residenciais podem impedir a locação de imóveis pelo Airbnb quando a convenção prevê a destinação residencial das unidades. Nesses precedentes, a ausência de proibição expressa não impediu a vedação, desde que a convenção indicasse a destinação residencial do edifício.

Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ avançou na pacificação. Ao julgar um caso concreto (REsp 2.121.055/MG), por maioria de 5 votos a 4, o colegiado entendeu que:

• A exploração reiterada e profissional de imóveis para curta estadia pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio
• Quando a convenção prevê destinação residencial, não é necessária uma proibição expressa ao Airbnb para impedir esse tipo de uso
• A autorização para locações curtas por plataformas digitais depende de aprovação em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos

Esse julgamento, porém, analisou um caso específico e, isoladamente, não vincula os demais tribunais do país. Para isso, foi necessária a afetação da matéria ao rito dos recursos repetitivos.

Tema 1.443: o que significa a afetação e a suspensão de processos

Em 26 de maio de 2026, a 2ª Seção afetou ao rito dos recursos repetitivos dois recursos especiais — REsp 2.272.536/SP e REsp 2.272.537/SC — sob a relatoria do ministro Raul Araújo, cadastrando a controvérsia como Tema 1.443.

A questão que será decidida é objetiva: a cláusula de destinação residencial prevista na convenção do condomínio basta para impedir a locação de unidades autônomas por curto período por meio de plataformas digitais, mesmo quando não houver proibição expressa a esse tipo de aluguel?

A resposta valerá para todo o país. Com a afetação, o STJ determinou a suspensão dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica — com base no artigo 982 do Código de Processo Civil. Na prática:

• Ações em andamento sobre Airbnb em condomínios ficam paradas até o julgamento do tema
• Novas ações podem ser ajuizadas, mas ficam suspensas aguardando a tese
• Após o julgamento de mérito, a tese fixada orienta a solução de todos os casos semelhantes no país

O relator destacou, ao fundamentar a afetação, a multiplicidade de processos sobre o tema e a relevância social e econômica da controvérsia — que envolve, de um lado, a indústria de hospedagem por plataformas digitais e, de outro, o direito dos moradores a um ambiente residencial tranquilo e seguro.

A divergência que o STJ vai resolver

O REsp 2.272.536/SP nasceu de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), que entendeu que a locação por temporada via plataforma digital não descaracteriza, por si só, o uso residencial do imóvel. Para o TJ/SP, como a restrição limita o direito de propriedade, eventual proibição deveria constar expressamente da convenção condominial e observar o quórum de dois terços.

O condomínio recorrente sustentou o oposto: hospedagens de curta duração desvirtuam a destinação exclusivamente residencial do edifício e podem comprometer o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores — e, em condomínios estritamente residenciais, a vedação decorreria da própria lei e da convenção.

Ou seja: o STJ decidirá entre duas leituras — a de que o que não está proibido está permitido, e a de que a destinação residencial já carrega em si a vedação ao uso comercial de hospedagem.

O que diz a lei sobre convenção, destinação e assembleia

Para entender a discussão, é essencial conhecer as regras do Código Civil sobre condomínio edilício:

• Artigo 1.334 — a convenção do condomínio institui, entre outros pontos, a destinação das partes do edifício, residenciais ou não
• Artigo 1.335, inciso III — é direito do condômino usar, fruir e gozar livremente de suas unidades, mas sempre observando as normas da convenção e não prejudicando o sossego, a salubridade e a segurança
• Artigo 1.336, inciso IV — é dever do condômino dar à sua parte a mesma destinação que tem a edificação, não a utilizando de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores
• Artigo 1.351 — a mudança da destinação do edifício (ou da unidade) exige alteração da convenção aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos
• Artigo 48-A da Lei 8.245/1991 — define locação para temporada como aquela de prazo inferior a 90 dias, com ou sem fornecimento de serviços

A leitura conjunta dessas normas é o coração do debate: se a convenção define o condomínio como residencial, a exploração comercial de hospedagem (mesmo via plataforma) só seria possível com a mudança de destinação aprovada pelo quórum de dois terços em assembleia.

Orientação prática: o que o síndico deve observar agora

Enquanto o Tema 1.443 não é julgado, o cenário é de incerteza jurídica. Por isso, o conselho é agir com equilíbrio e documentação:

• Revise a convenção: verifique se há cláusula de destinação residencial e eventual proibição expressa de locação de curta temporada
• Consulte a administradora sobre os processos em andamento e os efeitos da suspensão
• Evite atos unilaterais: proibir, multar ou cortar acesso por conta própria, sem base na convenção ou em deliberação assemblear, pode gerar responsabilidade para o síndico
• Registre reclamações e ocorrências: notificações, boletins e registros de reclamações são provas fundamentais em eventual disputa judicial
• Não aplique multa sem previsão: penalidades devem estar previstas na convenção ou na lei
• Acompanhe o julgamento do tema: a tese fixada definirá como as convenções serão interpretadas no país inteiro

Para o proprietário que pretenda alugar por temporada, o cuidado é inverso:

• Leia a convenção antes de ofertar o imóvel em plataformas digitais
• Providencie a aprovação em assembleia no quórum de dois terços, se o condomínio for residencial
• Avalie o risco de decisão desfavorável: com o Tema 1.443, a destinação residencial pode ser suficiente para vedar a prática — mesmo sem proibição expressa
• Responda pelos prejuízos: danos causados a áreas comuns, vizinhos ou à imagem do condomínio podem gerar responsabilidade civil

Dúvidas frequentes sobre Airbnb em condomínios

1. O síndico pode proibir o Airbnb no condomínio? O síndico não age por conta própria: a proibição precisa ter base na convenção ou em decisão assemblear válida. A tendência da jurisprudência é reconhecer que a destinação residencial da convenção já basta para vedar a locação de curta temporada, mas a tese vinculante do STJ ainda será fixada no Tema 1.443.

2. Preciso de aprovação em assembleia para alugar meu imóvel por temporada? Segundo o entendimento firmado pela 2ª Seção do STJ em maio de 2026, a exploração reiterada e profissional de imóveis para curta estadia em condomínio residencial depende da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos, por configurar mudança de destinação.

3. O que significa a suspensão nacional de processos sobre Airbnb em condomínios? Processos individuais e coletivos sobre o tema ficam parados em todo o país até o STJ julgar o Tema 1.443. Depois do julgamento, a tese fixada orientará a solução de todos os casos semelhantes.

4. A convenção precisa proibir expressamente o Airbnb para impedir a locação? É exatamente essa a questão que o Tema 1.443 vai responder. Na visão que prevaleceu em maio de 2026, quando a convenção prevê destinação residencial, não é necessária proibição expressa — a cláusula de destinação já seria suficiente.

5. O que acontece se eu alugar por temporada mesmo com proibição na convenção? O condomínio pode adotar as medidas previstas na convenção e na lei, podendo inclusive buscar em juízo a cessação do uso indevido, além da responsabilização por eventuais danos. Cada caso, porém, deve ser analisado individualmente.

Conclusão

O Airbnb em condomínios é um tema em plena transformação. A afetação da controvérsia ao Tema 1.443 pelo STJ mostra que a discussão deixou de ser pontual e passou a exigir uma resposta uniforme para todo o país — equilibrando o direito de propriedade com o direito dos moradores ao sossego, à salubridade e à segurança.

Enquanto a tese não é fixada, o caminho mais seguro é o diálogo, a documentação e a orientação jurídica: convenção revisada, assembleias bem conduzidas e decisões registradas. Advogados especializados em direito condominial acompanham a evolução da jurisprudência e ajudam síndicos, condôminos e administradoras a tomar decisões seguras em Campinas e região.

Fale com um advogado especializado

Se o seu condomínio enfrenta conflitos sobre locação de curta temporada, ou se você é proprietário e deseja saber se pode ofertar seu imóvel em plataformas digitais, conte com apoio profissional.

Fale com um advogado especializado e busque orientação jurídica adequada ao seu caso antes de tomar qualquer decisão.

Telefone/WhatsApp: (19) 3232-6751 E-mail: [email protected]