O condomínio deve cobrar a taxa condominial de quem, da construtora ou do comprador?
Vamos analisar as situações referente a este caso, onde o condomínio é instituído e passa a cobrar as taxas condominiais, para que possa suportar suas despesas mensais.
Quando se compra o imóvel na planta, é um sonho que está se realizando em sua maioria das vezes, seja por ser o primeiro imóvel ou seja par que comesse no mundo dos investimentos imobiliários, e, quando o condomínio enfim é instituído, as vezes começa uma dor de cabeça para solucionar os problemas que vão aparecendo, como a cobrança da taxa condominial.
É preciso analisar muito bem esta situação, pois já foi decidido em tema repetitivo pelo Supremo Tribunal de Justiça, em seu tema 886, que:
“Controvérsia sobre quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.”
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”
O que precisamos extrair deste tema onde ficou decidido que, caso a entrega das chaves não ocorra por culpa da vendedora, efetivando a imissão na posse, ou seja, por culpa da construtora, o condomínio é de sua responsabilidade até que seja regularizada a situação e o comprador possa ser imitido na posse.
Mas caso a culpa pela não imissão na posse e a respectiva entrega das chaves ocorra por culpa exclusiva do comprador, a responsabilidade dos pagamentos do condomínio serão de sua responsabilidade.
Importante analisar o caso em concreto, para delimitar a responsabilidade da não imissão na posse e os motivos que estão levando a esta situação.
Nos casos onde o comprador adquiriu na planta o imóvel e está financiando o saldo devedor, no tramite comum e correto, sem ocorrer por sua culpa o referido atraso, de quem seria a responsabilidade?
Por não ter imitido na posse do imóvel, a responsabilidade neste caso, pelo entendimento dos tribunais é de que a responsabilidade é da construtora até que o comprador seja imitido na posse do imóvel.
Para estes casos, é sempre bom uma análise do caso em concreto para avaliar a responsabilidade de cada um na situação, para que possa ser direcionado o que é melhor a ser feito no caso.
Se é a notificação da administradora e do condomínio para que realizem a cobrança correta;
Se deve ser realizado o pagamento e cobrado judicialmente da construtora;
Ingressar com medida judicial para não ser cobrado destes valores;
Em algumas situações, quando existe a compra do imóvel mesmo que novo, mais já foi entregue pela construtora, e o comprador decide realizar a compra deste imóvel., é necessário entender que, por ser uma situação diferente da entrega do imóvel na planta, ao fechar este contrato, passará o comprador a assumir toda a responsabilidade pelos débitos em atraso do imóvel, seja condomínio, IPTU ou quaisquer débitos, pois se trata de divida “propter rem”, ou seja, é uma dívida que acompanha o imóvel e não a pessoa, sendo assim, responderá por todos os débitos, como se fosse uma compra comum de um imóvel, mesmo este imóvel não sendo usado e sendo novo.