Cobrança de condomínio antes de pegar as chaves, de quem é a responsabilidade?

Cobrança de Condomínio Antes de pegar as Chaves: De Quem É a Responsabilidade?

Você comprou um imóvel na planta e começou a receber cobranças de taxas condominiais antes mesmo de receber as chaves? Quem deve pagar: você ou a construtora? Descubra o que diz a lei e como proteger seus direitos neste guia completo!

O Problema da Cobrança Antecipada de Condomínio

Quando se compra um imóvel na planta, seja para realizar o sonho da casa própria ou para investir, é comum enfrentar algumas dificuldades quando o condomínio é instituído e começam as cobranças das taxas condominiais, mesmo antes da entrega das chaves.

Entenda o Entendimento do STJ sobre o Assunto

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou esta questão no Tema 886, que trata de:

“Controvérsia sobre quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.”

O Que Decidiu o STJ?

As principais conclusões do STJ foram:

1. O registro não define a responsabilidade: “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação.”

Análise caso a caso: “Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.”
Condições que afastam a responsabilidade do vendedor: “Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

O Que Isso Significa na Prática?

Extraindo o entendimento do tema, podemos concluir que:

Quando a Responsabilidade é da Construtora

Culpa da construtora na não entrega: Se as chaves não foram entregues por culpa da construtora, impedindo a imissão na posse, a responsabilidade pelo pagamento do condomínio é dela até que o comprador possa efetivamente tomar posse do imóvel.

Quando a Responsabilidade é do Comprador

Recusa injustificada: Se o comprador se recusa a receber as chaves sem motivo justificável, a responsabilidade pelo pagamento do condomínio passa a ser dele, mesmo sem ter sido imitido na posse.

Situações Específicas: Financiamento de Imóvel na Planta

Nos casos onde o comprador adquiriu o imóvel na planta e está financiando o saldo devedor, no trâmite comum e correto, sem ocorrer atraso por sua culpa:

Entendimento dos tribunais: Por não ter sido imitido na posse do imóvel, a responsabilidade é da construtora até que o comprador efetivamente receba as chaves.

O Que Fazer se Estiver Recebendo Cobranças Indevidas?

É fundamental analisar cada caso para determinar a melhor estratégia. As opções incluem:

Notificar a administradora e o condomínio: Para que realizem a cobrança corretamente, direcionando-a à construtora.

Pagar e cobrar judicialmente da construtora: Em alguns casos, pode ser necessário efetuar o pagamento para evitar problemas e, posteriormente, cobrar judicialmente da construtora.
Ingressar com medida judicial preventiva: Para evitar ser cobrado destes valores indevidamente.

Atenção Especial: Compra de Imóvel “Zero Km” Já Entregue

Há uma importante distinção a ser feita:

Quando você compra um imóvel novo, mas que já foi entregue pela construtora ao proprietário anterior, a situação é diferente.

Neste caso, por não se tratar mais de uma compra direta da planta, você assume toda a responsabilidade pelos débitos em atraso, sejam eles de condomínio, IPTU ou outros.
Isso ocorre porque estas são consideradas dívidas “propter rem” (em razão da coisa), ou seja, acompanham o imóvel e não a pessoa.

Dica Importante para Compradores

Antes de concluir a compra de um imóvel, mesmo que novo, solicite uma declaração de quitação de débitos condominiais e certidão negativa de débitos de IPTU para evitar surpresas desagradáveis após a aquisição.

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