Despesas em imóvel locado, ordinárias e extraordinárias, quem deve arcar?

Despesas em Imóvel Locado: Quem Deve Arcar com Ordinárias e Extraordinárias?

Quando um imóvel em condomínio é alugado, surge uma questão que gera conflitos frequentes entre locadores e locatários: quem paga as despesas do condomínio? O fundo de reserva? O IPTU? As multas trabalhistas? A resposta não é tão simples quanto parece, e a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece regras claras sobre essa divisão de responsabilidades.

Neste artigo, vamos detalhar quais despesas são de responsabilidade do locador (proprietário) e quais cabem ao locatário (inquilino), com base na legislação vigente. Nosso objetivo é oferecer clareza para que contratos de locação sejam justos e evitem litígios desnecessários.

 

O que Diz a Lei do Inquilinato sobre Despesas?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é o marco legal que regulamenta as relações entre locadores e locatários no Brasil. Em seu Artigo 22, ela estabelece as obrigações do locador, incluindo uma disposição crucial:

“Art. 22. O locador é obrigado a: X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.”

Essa disposição é a base para entender a divisão de responsabilidades financeiras em imóveis locados dentro de condomínios.

 

Despesas Extraordinárias: Responsabilidade do Locador

As despesas extraordinárias são aquelas que não ocorrem regularmente e visam manter ou valorizar a estrutura do condomínio. Essas despesas são de responsabilidade exclusiva do locador (proprietário), pois beneficiam o imóvel a longo prazo.

Exemplos de Despesas Extraordinárias:

• Pintura Predial: Reforma e pintura da fachada do prédio.
• Reparos Estruturais: Consertos em vigas, pilares ou lajes.
• Substituição de Equipamentos: Troca de bombas, geradores ou sistemas de segurança.
• Reforma de Áreas Comuns: Renovação de piscinas, salões ou jardins.
• Fundo de Reserva: Contribuição mensal para cobrir futuras despesas extraordinárias.

Razão Legal: O locatário é um “mero tripulante” que pode deixar o imóvel a qualquer momento. As benfeitorias realizadas permanecem com o proprietário, aumentando o valor do patrimônio. Portanto, quem se beneficia permanentemente deve arcar com o custo.

 

Despesas Ordinárias: Responsabilidade do Locatário

As despesas ordinárias são aquelas necessárias para o funcionamento diário do condomínio. Como o locatário usufrui desses serviços durante sua permanência, ele é responsável por pagá-las.

Exemplos de Despesas Ordinárias:

• Salários de Funcionários: Porteiros, zeladores, faxineiros.
• Energia Elétrica: Iluminação de áreas comuns.
• Água e Esgoto: Consumo das áreas comuns.
• Limpeza e Manutenção: Serviços rotineiros de conservação.
• Segurança: Vigilância e monitoramento.
• Telefone e Internet: Comunicação da administração.

Razão Legal: O locatário se beneficia diretamente desses serviços enquanto ocupa o imóvel. Portanto, deve contribuir para sua manutenção.

 

Casos Especiais: IPTU e Multas Trabalhistas

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

O IPTU é responsabilidade legal do proprietário perante o fisco municipal. No entanto, é comum que contratos de locação estabeleçam que o locatário realize o pagamento:

• Se Acordado em Contrato: O locatário pode pagar, desde que haja cláusula específica no contrato de locação.
• Se Não Pago: O proprietário permanece responsável perante a prefeitura, podendo sofrer multas e inscrição em dívida ativa.

Multas Trabalhistas e Condenações Judiciais

A responsabilidade depende do momento em que a ação foi ajuizada:

1. Antes da Locação: Se o funcionário ingressou com ação trabalhista antes do imóvel ser alugado, o proprietário (locador) é responsável pelo pagamento.
2. Durante a Locação: Se o funcionário trabalhou para o condomínio enquanto o locatário ocupava o imóvel e depois ingressou com ação, o locatário pode ser responsabilizado, pois se beneficiou dos serviços.

 

Como Evitar Conflitos: Dicas para Contratos de Locação

Para evitar desentendimentos futuros, o contrato de locação deve ser claro e específico:

• Discrimine Cada Despesa: Liste separadamente quais despesas são ordinárias e extraordinárias.
• Defina o Fundo de Reserva: Deixe explícito se o locatário contribui ou não para o fundo de reserva.
• Ajuste de Valores: Se o locador quer que o locatário pague despesas que seriam suas, negocie um desconto no aluguel ou um valor fixo para essas despesas.
• Responsabilidade pelo IPTU: Deixe claro quem pagará o IPTU e em que condições.

 

Assessoria Jurídica: Proteção para Locadores e Locatários

Questões envolvendo despesas em imóvel locado podem gerar litígios custosos. Contar com um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário e condominial é fundamental para:

• Elaboração de Contratos: Redigir cláusulas claras e legalmente válidas.
• Análise de Boletos: Verificar se as despesas cobradas estão corretas e legais.
• Defesa em Ações Judiciais: Representar locadores ou locatários em disputas sobre despesas.

 

Dúvidas sobre Despesas de Imóvel Locado? Fale Conosco!

Não deixe que mal-entendidos sobre despesas prejudiquem sua relação com locador ou locatário. A PAME Advogados é especialista em Direito Imobiliário e Condominial e está pronta para oferecer orientação clara e segura.

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Clareza e Justiça na Locação

A divisão de despesas em imóvel locado não precisa ser motivo de conflito. A Lei do Inquilinato estabelece regras claras: despesas extraordinárias são do locador, despesas ordinárias são do locatário. Com contratos bem redigidos e uma comunicação transparente, é possível manter uma relação harmoniosa e juridicamente segura. Lembre-se: um contrato claro hoje evita processos caros amanhã.

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